Získání hypotéky je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí v životě. Jedná se o dlouhodobý závazek, a proto je klíčové celý proces pochopit a optimalizovat pro co nejvýhodnější podmínky, v čele s nejlepším úrokem. Přinášíme vám podrobný návod, jak postupovat krok za krokem, od počátečního plánování až po samotné čerpání úvěru.
Fáze 1: Důkladná příprava a stanovení finančního rámce
Než se vůbec pustíte do hledání nemovitosti nebo bankovní pobočky, musíte si jasně stanovit, co si můžete dovolit.
Krok 1: Stanovení finančního maxima (Prescoring)
Zjistěte, na jak vysokou hypotéku reálně dosáhnete. Banky posuzují vaši bonitu (schopnost splácet) na základě:
- Příjmů: Stabilita, výše a prokazatelnost příjmu (zaměstnanec, OSVČ, příjmy z pronájmu atd.). Čím vyšší a stabilnější příjem, tím lépe.
- Výdajů a závazků: Banka odečte veškeré pravidelné splátky (úvěry, kreditní karty, leasingy) a zkontroluje registry dlužníků. Dobrá platební historie je naprostý základ!
- LTV (Loan to Value): Poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. V současnosti je obvyklý limit 80 % LTV(zbytek, tedy minimálně 20 % kupní ceny, musíte pokrýt z vlastních zdrojů), u mladých žadatelů do 36 let je za určitých podmínek možná vyšší hranice.
TIP: Doporučujeme nejprve navštívit hypotečního specialistu (nezávislého poradce, nebo bankéře), který s vámi provede nezávazný prescoring. Získáte tak jasnou představu o vašem finančním rámci dříve, než podepíšete rezervační smlouvu na nemovitost.
Krok 2: Příprava vlastních zdrojů a dokumentů
Hypotéka nikdy nepokryje celou kupní cenu. Musíte mít připraveny vlastní úspory (minimálně 10-20 % ceny nemovitosti) a také peníze na vedlejší náklady (daň z nabytí nemovitosti již byla zrušena, ale stále platíte za odhad, katastrální poplatky, právní služby atd.).
Klíčové dokumenty pro start (pro vás i případného spoludlužníka):
- Doklady totožnosti: Občanský průkaz a druhý doklad (cestovní pas/řidičský průkaz).
- Doklady o příjmech:
- Zaměstnanci: Potvrzení o příjmu od zaměstnavatele (na formuláři banky) a často i výpisy z účtu za poslední 3 měsíce.
- OSVČ: Daňová přiznání za poslední 1–2 roky.
- Doklady o stávajících závazcích (pokud nejsou v registrech): Úvěrové smlouvy, leasingy atd.
Fáze 2: Výběr nemovitosti a bankovní nabídky
Po stanovení finančního limitu můžete přejít k výběru nemovitosti a konkrétní banky.
Krok 3: Výběr nemovitosti a rezervační smlouva
Jakmile najdete svou vysněnou nemovitost, následuje podpis rezervační smlouvy (s realitní kanceláří/prodávajícím). Tato smlouva je zásadní, protože:
- Zajistí vám nemovitost na dobu potřebnou pro vyřízení hypotéky.
- Je povinná pro banku k zahájení schvalovacího procesu.
Pozor na termíny! Rezervační smlouva musí obsahovat termín, do kdy musíte mít schválenou a podepsanou úvěrovou smlouvu. Tento termín konzultujte předem s hypotečním specialistou.
Krok 4: Porovnání a vyjednávání o úrokové sazbě
Nikdy neberte první nabídku! Nejvýhodnější hypotéku poznáte nejen podle úrokové sazby, ale také podle RPSN (roční procentní sazba nákladů), která zahrnuje i všechny poplatky a související náklady.
Tipy pro nejlepší úrok:
- Neřiďte se jen úrokem: Porovnejte celkové náklady (poplatky za sjednání, vedení účtu, odhad nemovitosti, pojištění schopnosti splácet atd.). Některé banky nabízejí odhad zdarma nebo slevu na úrok za sjednání běžného účtu.
- Vyjednávejte: Úroková sazba není fixní. Získejte nabídky od 2–3 bank a nechte je mezi sebou „soupeřit“. Zkušený hypoteční poradce vám s vyjednáváním o individuální slevě výrazně pomůže.
- LTV hraje roli: Čím menší úvěr si berete (nižší LTV), tím lepší úrokovou sazbu obvykle získáte.
- Úvěrová historie: Bezchybná úvěrová historie vám zajistí lepší podmínky.
Fáze 3: Schvalovací proces a podpis smluv
Po výběru banky následuje podání oficiální žádosti a schvalování.
Krok 5: Podání žádosti a ocenění nemovitosti (Odhad)
Banka na základě dodaných dokumentů a informací o nemovitosti (rezervační smlouva, list vlastnictví atd.) zahájí schvalování.
- Odhad nemovitosti: Banka (nebo jí pověřený odhadce) provede ocenění nemovitosti. Je to klíčové, protože hodnota úvěru se odvíjí od LTV právě z této odhadní ceny, nikoli z kupní ceny.
- Schvalování bonity (Scoring): Banka ověří vaše příjmy, historii v registrech a celkovou úvěruschopnost.
Co dělat, když je odhad nižší než kupní cena? Pokud odhad nedosáhne kupní ceny, budete muset rozdíl doplatit z vlastních zdrojů, nebo zkusit požádat jinou banku o nový odhad. Případně můžete nabídnout bance do zástavy další nemovitost.
Krok 6: Vydání návrhu smlouvy a splnění podmínek
Pokud je vše v pořádku, banka vám zašle Návrh smlouvy o hypotečním úvěru a zároveň stanoví podmínky pro čerpání úvěru. Mezi nejčastější podmínky patří:
- Podpis úvěrové smlouvy (hypotéka).
- Podpis Zástavní smlouvy k nemovitosti.
- Sjednání a doložení Pojištění nemovitosti (domu/bytu) ve prospěch banky.
- Podpis Kupní smlouvy na nemovitost.
- Podání Návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí (banka ho obvykle připraví).
Krok 7: Podpis smluv a čerpání hypotéky
Gratulujeme, hypotéka je schválena!
- Podpis úvěrové a zástavní smlouvy: Podepište hypoteční smlouvu a Zástavní smlouvu k nemovitosti.
- Vklad zástavního práva: Zástavní smlouva a Návrh na vklad se podají na katastr nemovitostí.
- Čerpání úvěru: Jakmile katastr potvrdí, že přijal návrh na vklad (tzv. plomba), a jsou splněny všechny ostatní podmínky (pojištění, doložení vlastních prostředků), banka uvolní peníze – obvykle do advokátní/notářské/bankovní úschovy kupní ceny. Prodávající obdrží peníze až po dokončení převodu vlastnictví na katastru.
Fáze 4: Dlouhodobá správa hypotéky
Získáním hypotéky proces nekončí. Hypoteční úvěr je dlouhodobý vztah.
- Pravidelné splácení: Dbejte na včasné splácení, abyste si nepoškodili úvěrovou historii.
- Mimořádné splátky: Sjednejte si možnost mimořádných splátek zdarma. Zákon umožňuje splatit až 25 %jistiny úvěru ročně bez poplatku. Využijte toho pro rychlejší splacení a úsporu na úrocích.
- Konec fixace (Refinancování): Fixace úroku je období, po které se úrok nemění. Na konci fixace máte vždy možnost bezplatně refinancovat hypotéku k jiné bance s aktuálně nejvýhodnější nabídkou. Včasné srovnání nabídek vám ušetří desetitisíce.
Celý proces vyřízení hypotéky trvá obvykle 3–6 týdnů od podání žádosti po čerpání, ale závisí na rychlosti dodání dokumentů a průběhu odhadu. Dobře se připravte, buďte aktivní v porovnávání a nespokojte se s první nabídkou – to je klíč k získání té nejlepší hypotéky.
